上海办公楼装潢-办公楼物业管理与办公室装修

办公楼物业管理是指由产权人和使用人代表组成的办公楼管理委员会，选聘办公楼物业管理单位对办公楼及其周边自然环境进行管理的总称，包括办公楼办公室装修及其设备、市政设施、绿化、卫生、治安、交通等进行维护、修缮及整治，由此可见，办公楼物业管理单位是公司，是办公室的服务组织，既没有执法行政的权力，也没有处罚权。办公室装修是指对办公楼内、外空间为实现一定的自然环境规定所进行的修饰处理的工程活动。在国家二次装修政策指导下的房地产开发中，售出的是不能直接办公的毛坯房，必须经过装修后才能进行办公消费。由于装修施工公司在整个施工过程中，没有发生财产所有权的转移，因此其同办公楼物业管理企业一样是服务性公司。

办公室装修根据工程地点情况的不同，大致可分以下两大类。

第一是老办公楼的装修，这里的办公人员办公率已实现近100％，经过若干年的办公使用后，需要进行装修办公室，办公室装修工程应该属于修缮、翻新改造的范畴。由于工程是在众多企业中进行，经常要发生邻里矛盾、噪音扰民、塞堵下水道和垃圾通道等事故，从而影响办公楼办公室内人民群众的正常生活。办公楼物业管理必须对其施工过程进行把控、制定相应的工作时间、排污及垃圾消纳规定等制度，以保证办公室装修工作的安全与稳定。

第二点是新办公楼中的办公室装修，由于未能实现办公消费的条件，必须经过装修施工，而办公人员的入住率极低。因此，这类装修应该属于新建办公楼工程的延伸和继续，是办公楼装修工程的一个组成部分。在保证办公楼结构及公共设施安全的前提下，办公楼物业管理企业不应该对其施工进行干涉，以保证办公室装修工程尽快竣工，使办公楼的入住率尽快实现办公楼物业管理要球的水平。

办公楼物业管理企业对装修的管理形式有很多不同类型，分别采取了不同的做法，归纳起来，大致可分为以下三种。

第一种是自办办公室装修企业，根据自己在办公室管理服务方面的优势地位，组建属于自己的装修队伍进行装修施工，并指定为办公楼范围内的装修队伍，限制、排斥其它公司在办公楼内施工。但这种企业绝大多数没有施工资质，施工经验和工程质量都不高。再加上由于缺乏竞争，报价又比较高，因此企业让其装修的并不多，很多人宁愿交纳高额的费用向外另选施工队伍。

第二种是推荐办公室装修企业，同时吸纳几家办公室装修企业入住办公楼，经过一定的审查后，推荐为办公楼的装修施工公司，通过几家之间的竞争承接工程，同时限制、排斥未推荐队伍在办公楼施工。这种方式由于有竞争和比较，被推荐的队伍也具备相应的实力和水平，广大企业比较容易接受，除个别另找施工队伍外，能在办公楼装修占大多数，是目前物业对装修管理使用比较多的一种形式。

第三种是放任式，各施工公司自己进住办公楼承揽工程，在向物业交纳费用后施工。这种形式由于缺乏前期的审查，很难避免渔目混杂、良莠不齐。由于队伍过多，秩序较乱，势必影响管理力度，比较容易出现野蛮装修、治安、质量等问题。

办公楼物业管理与装修施工企业应该是相互配合、共同为企业提供更好的办公空间质量，但在实际中，却存在大量问题，主要表现在由于办公楼物业管理不规范引发的矛盾。突出表现在以下几点：

首先是不合理收费。对于由办公楼物业管理企业指定或推荐的施工公司，要收取管理费，比例各物业企业不相同，最高的可收到工程造价的15％；对未经推荐的办公室装修企业，承接工程要交纳高额的保证金等，有的办公楼每项工程参收到3万元，这一收费的很大部分，会被物业企业以种种理由罚没。不否认在施工过程中会发生办公楼物业管理方面的费用，如增加了保安、垃圾消纳等，但做为办公楼物业管理企业在接管物业时，按建安费总额的2％比例，已由开发商一次性交给了物业企业，按国家计委、打造部1996年3月颁布实施的《城市办公楼办公楼办公楼物业管理服务收费暂行办法》要求的收费构成中，也未包含此项内容。

其次是不合理罚款。物业企业既不是质检、鉴定单位，又不是打造行政单位，却在对施工公司大量进行处罚，特别是对未经其推荐的公司，据有的公司体现在某地高端办公楼办公楼中，房主按物业规定在石材市场购买的10mm以下的石材办公室板，在140m2的板材中有极个别的板材局部超过10mm，就被物业罚了施工公司5000元。在施工中的声音、气味等，都可以成为物业罚款的因素，而物业的罚款既不说明依据、也不给出具任何凭证，罚款的去向不明。

再有是索要回扣和贿赂。办公楼物业管理的负责人随意向施工公司索要钱财。据公司体现，某家物业企业的经理，必须要向其本人交纳2万元的信任金后，施工公司方能进入办公楼承接工程，而每个工程要收取总造价15％的管理费，但只给开12％的发票。中饱私襄的运作，不仅要增加企业的装修投资，也迫使施工公司以次充好、粗制滥造，影响了工程质量和企业的合法权益。

最后是不合理的干涉施工。施工公司承认合理的办公楼办公楼物业管理制度，如需要办理施工证件，用电要申请、进材料要登记，要保护办公楼结构、要服从保安管理等。但做为施工公司，在签订合同时，工期就已确定，有时还要让企业提前办公，工程进度规定快，作业时间就可能延长。在整栋楼没人办公的条件下，应该允许施工公司加班加点赶工。但有的办公楼办公楼物业管理企业为了自己作息方便，强行干涉施工公司作业时间，有的还以停水、停电把控施工作业时间，延误工期导致施工公司的损失。

在实际市场运作中，出现上述问题的原因是多方面的，但主要的有以下几个原因。

第一是理论上未搞清办公楼物业管理与装修企业之间的关系，市场运作中两者的关系就不可能理顺。目前从理论上认为办公楼物业管理单位管理办公室装修装修，属于旧房维修的性质。如果是旧楼内的零星装修，属于旧房维修性质，必须由办公楼物业管理企业进行管理。如果是新楼的办公楼楼，总体进行内容装修时，则应该由房地产开发商进行管理。待住房入住率实现一定水平后，再移交给办公楼物业管理企业进行管理，这样才更符合市场运作的规定。办公楼物业管理与装修装修企业都属于服务性公司，是为办公楼业主服务的机构，两者都应对房主负责，只应存在相互合作，相互监督的关系，而没有管理与被管理的关系。办公楼物业管理应该是以相应的规章制度和监督、服务措施来管理和约束装修工程。

第二是办公楼物业管理机制不完善，目前办公楼物业管理大多是开发商委托或自办的办公楼物业管理企业实施管理，很多并不是产权人或使用人通过招标选聘的。因此，办公楼物业管理虽然存在着很多极不规范的行为，却没有监督机制和竞争机制来保护使用人的权益。只收费不服务，乱收费不服务的现象比较严重。虽然损害了产权人或使用人的利益却无法更换，这就导致了物业欺主、物业说了算的不正常局面。曾经就有过将物业企业告到法庭，最后主人倒霉的实例。所以，规范办公楼物业管理市场，实施竞争中标上岗，完善业主的监督制度，不仅可以尽快理顺物业与装修这间的关系，也是切实保护办公楼业主权益的最关键内容。

第三是错误的认为办公室装修是高利润的行业，能够承受苛扣和盘剥。在当前装修价格的透明度极高、竞争十分激烈的市场条件下，装修公司的利润已经十分脆弱，如果组织到位毛利就是20％左右，而且还要受办公室业主、材料价格变动、工资费用变动等多种因素影响。施工公司做为经济单位，必须要保证自己的生存和发展。所以所有的费用，最终要由办公室业主承担。因此，办公楼物业管理的收费实质是对办公楼产权人和使用人的收费。做为办公室装修行业，需要各个公司有积累和新的投入、才能不断的发展完善。而当前办公楼物业管理高收费状态下，严重影响了公司和行业的发展。